Beim Immobilienverkauf fallen neben dem Kaufpreis immer auch einige Kaufnebenkosten an. Zu diesen Kosten gehört unter anderem die Grunderwerbssteuer. Daneben spielen auch die Spekulationssteuer und Maklergebühren eine wichtige Rolle. Was du über die Grunderwerbssteuer wissen musst und welche Einsparungspotentiale es gibt, erfährst du im Ratgeber. Nützliche Tipps findest du auch in den Leitfäden zum Wohnungsverkauf und Hausverkauf.

Wann muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden?

Wie bei allen Gütern, die du im Laufe ihres Lebens erwerben, fordert der Staat auch eine entsprechende Steuer ein, sobald du in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Mit der Grunderwerbssteuer wird die Teilhabe des Staates an einem solchen Vertrag geregelt.  Als Grundlage dient dabei das Grunderwerbssteuergesetz. Die Steuer muss bei jedem Immobilienerwerb einmalig gezahlt werden und wird direkt nach dem Kauf fällig.  

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer ist grundsätzlich Ländersache und variiert entsprechend je nach Bundesland. Die Spanne liegt aktuell zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) und bezieht sich immer auf den Kaufpreis der Immobilie. Hier die aktuellen Sätze im Überblick (Stand 2026):

BundeslandSteuersatzgültig seit
Bayern3,5 %01.01.1997
Baden-Württemberg5,0 %05.11.2011
Niedersachsen5,0 %01.01.2014
Rheinland-Pfalz5,0 %01.03.2012
Sachsen-Anhalt5,0 %01.03.2012
Thüringen5,0 %01.01.2024
Bremen5,5 %01.07.2025
Hamburg5,5 %01.01.2023
Sachsen5,5 %01.01.2023
Berlin6,0 %01.01.2014
Hessen6,0 %01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %01.07.2019
Brandenburg6,5 %01.07.2015
Nordrhein-Westfalen6,5 %01.01.2015
Saarland6,5 %01.01.2015
Schleswig-Holstein6,5 %01.01.2014

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht das je nach Bundesland zwischen 17.500 € und 32.500 € aus — ein erheblicher Unterschied.

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Dabei ist die Grunderwerbssteuer kein kontinuierlich fester Wert, sondern kann sich unter Umständen in einzelnen Bundesländern ändern. So hat etwa Thüringen seinen Satz 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt. Gespart werden kann bei einer drohenden Erhöhung, indem der Kauf auf das laufende Kalenderjahr vorgezogen wird.

Eingefordert wird die Grunderwerbssteuer durch das Finanzamt. Nach dem Erhalt der Steuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitserklärung für das Grundbuchamt aus. Danach erfolgt  durch den Notar erst die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Wer zahlt die Grunderwerbssteuer?

Da Immobilien und Grundstücksverkäufe immer von einem Notar abgewickelt werden müssen, hält dieser auch im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbssteuer zahlen muss. Auch wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer grunderwerbssteuerpflichtig sind, muss in der Regel der Käufer die Zahlung der Steuer übernehmen. Kommt dieser der Zahlung der Grunderwerbssteuer nicht nach, kann das Finanzamt die Grunderwerbssteuer auch vom Verkäufer verlangen.

In den meisten Fällen zahlen die Käufer die Grunderwerbssteuer aber bereitwillig, da diese auch erst nach der Zahlung ins Grundbuch eingetragen werden und somit rechtmäßiger Besitzer der Immobilie werden können.

Die Grunderwerbssteuer ist unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen. Hierzu informiert der Notar nach Vertragsunterzeichnung das Finanzamt. Dieses erstellt daraufhin einen entsprechenden Steuerbescheid und sendet diesen mit einer Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Dieser hat nach Erhalt des Bescheides vier Wochen Zeit die Grunderwerbssteuer zu überweisen.  

Nach erfolgter Zahlung wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitserklärung ausgestellt, die dem Käufer bescheinigt, dass er allen steuerlichen Verpflichtungen für den Immobilienkauf nachgekommen ist und damit rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden kann.  

Das Finanzamt schickt die Bescheinigung an den zuständigen Notar, welcher diese dann beim Grundbuchamt einreicht, um den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.

Grunderwerbssteuer: so können Käufer sparen

Solltest du als Immobilienkäufer nicht auf einen speziellen Standort für deine Immobilie festgelegt sein, lohnt es sich bei Immobilien in Grenznähe die unterschiedlichen Grundsteuern zu vergleichen, da die Preise für ein Haus oder eine Eigentumswohnung in einer Nachbargemeinde schon wesentlich günstiger ausfallen können.

Kauft jemand eine Eigentumswohnung besteht außerdem die Möglichkeit die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft auszugleichen und diese dann vom Kaufpreis abzuziehen, da sich durch einen niedrigeren Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer reduziert.

Weiteres Einsparungspotential für Käufer bietet außerdem der gesonderte Kauf von bestimmten Bestandteilen einer Immobilie wie beispielsweise eine Einbauküche, ein Carport oder vorhandene Möbel. Werden diese Gegenstände als gesonderte Posten im Kaufvertrag ausgewiesen, können diese nicht in die Berechnung der Grunderwerbssteuer einbezogen werden. Mit den Maklergebühren und der Spekulationssteuer sind dies weitere wichtige Kaufnebenkosten, die du berücksichtigen solltest.

Bei dieser Alternative ist allerdings auch Vorsicht geboten. Unter Umständen gibt es durch die separate Ausweisung zu vieler Positionen Probleme mit ihrer Finanzierung. Reduziert sich der Wert der Immobilie zu stark wir eventuell die Beleihungsgrenze der Bank unterschritten. Da die Immobilie der Bank allerdings als Sicherheit dient, wird diese versuchen den reduzierten Wert durch die Steigerung der Zinsen auszugleichen. Auch das Finanzamt wird bei einem zu hohen Anteil der Herausrechnungen schnell misstrauisch und verlangt entsprechende Belege für die angerechneten Gegenstände, welche gegebenenfalls für den Käufer schwer zu beschaffen sind.

Quellenverzeichnis