Zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie hat der Gesetzgeber drei genormte Verfahren in BauGB und ImmoWertV festgelegt. Das Sachwertverfahren stellt eines davon dar. Auch mit Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren werden Immobilienbewertungen durchgeführt. Das Sachwertverfahren kommt vor Allem bei der Bewertung von privat genutzten Gebäuden zum Einsatz. Die Berechnung ist jedoch sehr komplex.
Wozu das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der drei genormten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Im Schema dieser Methode werden drei Ebenen einer Immobilie und fünf Rechenschritte benötigt.
Das Sachwertverfahren wird immer dann verwendet, wenn eine Immobilie auf Grund von individuellen Eigenschaften nicht durch das Vergleichswertverfahren bestimmt werden kann, aber die Wertschöpfung mit ihr keine Rolle spielt. Sollte sie doch über den Immobilienwert entscheiden, wird statt des Sachwertverfahrens das Ertragswertverfahren eingesetzt.
Auf Grund seiner Komplexität wird das Sachwertverfahren nur bei privat genutzten Häusern als führende Bewertungsmethode verwendet. Es kommt jedoch auch als stützende Methode bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungen zum Einsatz.
Diese 3 Ebenen der Immobilie werden beim Sachwertverfahren berücksichtigt
Um im Sachwertverfahren den Verkehrswert (auch: Marktwert) einer Immobilie zu bestimmen, müssen drei Ebenen der Immobilie unabhängig voneinander betrachtet werden. Es geht um das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen.
Das Grundstück im Sachwertverfahren
Das Grundstück wird im Sachwertverfahren unabhängig von Gebäuden und Außenanlagen betrachtet. Während dies beim Gebäude einfach verständlich ist, wirkt die Trennung von Grundstück und Außenanlagen etwas komplizierter.
Die Außenanlagen stellen bei der Wertermittlung per Sachwertverfahren Bauten außerhalb des Wohngebäudes dar, während das Grundstück im Schema des Sachwertverfahrens nur den Bodenwert berücksichtigt. Dadurch ist die Ebene Grundstück exklusiv durch die näherungsweise Formel [Bodenrichtwert](/immobilien-ratgeber/bodenrichtwert-immobilie /) (€) x Grundstücksfläche (m²) bestimmt, während der Gartenzaun als Außenanlage behandelt wird.
Das Gebäude im Sachwertverfahren
Die Innenausstattung wird nach Schema des Sachwertverfahrens auf das reine Gebäude bezogen. Die Fragestellung hinter dieser Ebene zur Immobilienbewertung bezieht sich auf die Reproduktion eines gleichwertigen Gebäudes. Dazu müssen natürlich keine Angebote von Bauunternehmen eingeholt werden, der Bundesanzeiger stellt für diese Frage die Normherstellungskosten bereit.
Anhand der Normherstellungskosten kann der Quadratmeterpreis für die Reproduktion bestimmter Gebäudetypen in verschiedenen Qualitätsklassen abgelesen werden. Für das Sachwertverfahren werden diese Quadratmeterpreise mit der Grundfläche des Gebäudes multipliziert. Für die Berechnung wird die Wohnfläche daher nur indirekt berücksichtigt.
Für ein vollständiges Sachwertverfahren muss zudem die Abnutzung des bewerteten Gebäudes berücksichtigt werden. Daher wird eine Alterswertminderung durchgeführt. Dabei ist von einer Regelnutzungszeit von 80 Jahren auszugehen. Und es wird für jedes Jahr seit Errichtung ein Abschlag von 1,25 % des Gebäudewerts vorgenommen.
Aus: Bundesministeriumfür Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts(Sachwertrichtlinie–SW-RL). ** Wichtig:** Die für das Sachwertverfahren benötigte Normherstellungskosten werden nicht jährlich aktualisiert. Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) bilden die aktuelle Grundlage. Es kann sich daher lohnen selbstständig zu berechnen, wie hoch die Reproduktionskosten aktuell liegen.
Außenanlagen im Sachwertverfahren
Außenanlagen unterscheiden sich im Sachwertverfahren dadurch vom Gebäude und dem Grundstück, dass es sich um Bauten außerhalb der Grundfläche des Gebäudes handelt. Beispiele sind der Gartenzaun, ein Teich oder ein Außenpool. Du wirst, wie das Gebäude, nach Normherstellungskosten bewertet. Während für das Gebäude jedoch eine Berechnung nach Gebäude-Grundfläche durchgeführt wird, finden sich in den Normherstellungskosten genormte Werte für bestimmte Außenanlagen. Nach Schema des Sachwertverfahrens werden die Werte aller drei Faktoren im 4. Berechnungsschritt aufaddiert.
Wichtig: Auch bei den Außenanlage muss berücksichtigt werden, dass die Normherstellungskosten nicht jährlich veröffentlicht werden. Entsprechend müssen gegebenenfalls Anpassungen vorgenommen werden.
Mit ausreichenden Informationen zu Grundstück, Gebäude und Außenanlage ist eine durchschnittliche Bestimmung nach Sachwertverfahren möglich. Lass die Berechnung kostenlos und unverbindlich durch die ein erfahrener Immobilienmakler oder Sachverständiger durchführen. Noch heute erhalten sie per E-Mail deine individuelle Immobilienbewertung!
Die 5 Schritte zur Berechnung im Sachwertverfahren
Um mit dem Sachwertverfahren den Wert einer Immobilie zu errechnen, ist nach Schema in 5 Schritten vorzugehen. Diese führen von der Berechnung des Bodenwerts, über Wert-Bestimmungen nach Normherstellungskosten, die Berücksichtigung der Restnutzungsdauer, einen vorläufigen Sachwert zu einer Marktanpassung.
Der Bodenwert für das Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert unabhängig von Außenanlage und Gebäude bewertet. Für eine näherungsweise Bestimmung genügt daher die Formel:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
Bei der Bestimmung eines vorläufigen Sachwerts wird der Bodenwert nach Schema des Sachwertverfahrens mit den normhergestellten Werten von Gebäude und Außenanlage addiert.
Die Normherstellungskosten im Sachwertverfahren
Zur Bestimmung von Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen werden die Normherstellungskosten verwendet. Dies stellt eine Fleißarbeit dar, da die passenden Angaben mühevoll in der aktuellen Ausgabe des Bundesanzeigers gesucht werden müssen und gegebenenfalls selbstständig zu aktualisieren sind.
Nach Schema des Sachwertverfahrens werden die Werte für das Gebäude pro Quadratmeter Grundfläche angegeben. Zur korrekten Berechnung muss daher
Gebäudewert = Grundfläche x Quadratmeterpreis
beachtet werden.
Die Normwerte für die meisten Außenanlagen werden bei der Berechnung des vorläufigen Immobilienwerts nach Sachwertverfahren mit dem Bodenwert und dem Gebäudewert aufaddiert.
Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren
Während ein Grundstück im Sachwertverfahren als wert-konstant betrachtet wird, verlieren Gebäude und Außenanlagen nach Schema des Sachwertverfahrens über die Zeit an Wert. Um dies anhand der Reproduktion nach Normherstellungskosten darstellen zu können, wird der Normwert dieser Ebenen der Immobilie mit einem bestimmten Faktor verrechnet.
Man geht beim Sachwertverfahren davon aus, dass ein Gebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren besitzt. Entsprechend wird der Neuwert der Reproduktion nach Normherstellungskosten für jedes Jahr um 1,25 % (100/80 = 1,25) gesenkt.
Rechnerisch gilt im Sachwertverfahren daher:
Alterswertminderung = Gebäudealter x 0,0125
und
Gebäudewert (altersangepasst) = Normwert x (1 – Alterswertminderung).
Das vorläufige Ergebnis im Sachwertverfahren
Mit dem Bodenwert, dem Gebäudewert und gegebenenfalls dem Wert der Außenanlagen verfügt man über alle notwendigen Informationen, um im Sachwertverfahren einen vorläufigen Immobilienwert bestimmen zu können.
An dieser Stelle werden alle drei Werte simpel aufaddiert. Das Schema des Sachwertverfahrens sieht hier die Rechnung
vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert (altersangepasst) + Wert der Außenanlagen
vor.
Der Markt im Sachwertverfahren
Mit einem vorläufigen Sachwert kommt im Schema des Sachwertverfahrens der Marktanpassungsfaktor zum Einsatz. Er ist von der jeweiligen Region, in der die Immobilie steht und dem vorläufigen Sachwert abhängig. Durch diesen Faktor wird der Sachwert eines Objekts in tendenziell teuren Lagen erhöht und in tendenziell günstigeren Lagen gesenkt.
Wichtig: Der Wert einer Immobilie mit hohem, vorläufigem Sachwert kann in tendenziell günstigeren Lagen einen höheren Marktanpassungsfaktor aufweisen, als eine Immobilie mit niedrigerem, vorläufigem Sachwert. Dies liegt daran, dass das Schema des Sachwertverfahrens hier berücksichtigt, dass generell weniger Geld auf dem Immobilienmarkt ausgegeben wird.
Zum Abschluss des Sachwertverfahrens wird daher
endgültiger Sachwert = vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor
gerechnet.
Sachwert berechnen: Formeln & Beispielrechnung
Sachwertverfahren: Formeln & Beispielrechnung
Alle Rechenschritte im Überblick
Formelsammlung
Bodenwert
Bodenrichtwert (€) × Grundstücksfläche (m²)
Gebäudewert
Grundfläche (m²) × Normherstellungskosten (€/m²)
Alterswertminderung
Gebäudealter × 0,0125
Gebäudewert (altersangepasst)
Gebäudewert × (1 − Alterswertminderung)
Vorläufiger Sachwert
Bodenwert + Gebäudewert (altersangepasst) + Außenanlagen
Endgültiger Sachwert
Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor
Beispielrechnung
Es ist durchaus möglich einen durchschnittlichen Sachwert durch rechnerische Modelle anzufertigen. Wenn du eine kostenlose Einschätzung deines Hauses nach Sachwertverfahren wünschst, wendest du dich gerne an einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständiger.
Was ist deine Immobilie wert?Kostenlose Bewertung in wenigen Minuten Jetzt bewertenDas Sachwertverfahren & die Immobilienbewertung
Für die Anwendung eines Sachwertverfahrens gibt es in der Regel zwei Gründe: Entweder geht es um eine vermögenswirksame Auseinandersetzung mit einer Immobilie, oder um den Verkauf von Haus oder Wohnung.
Wenn das Sachwertverfahren auf Grund einer Vermögensauseinandersetzung mit gegebenenfalls juristischen Berührungspunkten durchgeführt wird, sollte man sich dringend an einen Sachverständigen wenden. Dieser erstellt ein Wertgutachten zwar** nur kostenpflichtig**, es ist dafür aber gerichtlich belastbar.
Im Fall eines Verkaufes muss eine Bewertung nach Sachwertverfahren jedoch nicht vor Gericht, sondern auf den Immobilienmärkten standhalten. Dafür ist die Bewertung durch einen Immobilienmakler die beste Wahl, denn er lässt neben dem Sachwert auch die örtliche Marktsituation in die Bewertung einfließen. Ein Gutachter kauft die Immobilie nicht, sondern der Interessent auf dem Immobilienmarkt.
Für die Bestimmung eines marktfähigen Immobilienwerts kannst du dich gerne jederzeit an einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständiger wenden. Füll einfach das nachstehende Formular aus und erhalte noch heute eine unverbindliche Marktwert-Einschätzung.
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Quellen und weiterführende Informationen:
- ImmoWertV §§ 21-23
- NHK 2010
- Sachwertrichtlinie